Hyr ut under utlandsvistelsen – så följer du reglerna

Förstahandshyresgästens ansvar gäller även under utlandsvistelsen. Hyr du ut din hyresrätt under tiden utomlands är det fortfarande du som ska se till att hyran betalas till hyresvärden. Du kan också bli uppsagd om andrahandshyresgästen missköter sig.

1. Ordna tillstånd för perioden du är borta

För att hyra ut i andra hand behöver du samtycke från bostadsrättsföreningens styrelse eller din hyresvärd. Det gäller även om du lånar ut bostaden utan betalning. Får du nej kan du ansöka om tillstånd hos hyresnämnden.

Hyr du ut en hyresrätt utan samtycke eller tillstånd riskerar du att förlora hyreskontraktet. För en bostadsrätt kan följden bli att du förlorar rätten till bostaden.

För bostadsrätt krävs skäl för uthyrningen. Det kan vara tillfälligt arbete eller studier på annan ort, provsamboende, uthyrning till närstående eller att bostaden är svårsåld på grund av marknadsläget. Som riktmärke för ”annan ort” anges minst 8–10 mils pendlingsavstånd och över 90 minuters restid enkel väg.

Sedan 1 juli 2026 gäller regler som begränsar föreningens möjlighet att neka förlängning enbart därför att lägenheten tidigare varit uthyrd. Skälet för uthyrningen måste finnas kvar. Tidigare uthyrning kan vägas in om den skett i betydande omfattning, exempelvis fem år; ett till två år anses inte vara lång tid. Föreningen kan också ha befogad anledning att neka, exempelvis om det i en mindre förening redan pågår många andrahandsuthyrningar.

Tillstånd rekommenderas för ett år i taget, även när exempelvis studierna pågår längre.

För hyresrätt krävs beaktansvärda skäl. Exempel är sjukdom, provsamboende eller arbete och studier på annan ort. Hyresnämnden ger normalt tillstånd för högst ett år i taget och högst tre år sammanlagt. Särskilda förhållanden, såsom längre utlandstjänstgöring, kan motivera undantag.

När räknas det som andrahandsuthyrning?

När någon annan använder lägenheten självständigt är det andrahandsuthyrning. För bostadsrätter gäller sedan 1 juli 2026 en uttrycklig regel: om du inte bor permanent i lägenheten eller använder den som bostad i beaktansvärd utsträckning ska upplåtelsen alltid räknas som självständigt brukande.

Riktmärket för användning i beaktansvärd utsträckning är minst 80–100 dagar om året eller 2–3 dagar i veckan. En inneboende, där du själv bor kvar i en del av lägenheten, kräver i regel inte tillstånd.

2. Sätt hyran efter bostadstypen

Bostadsrätt: kapital och faktisk drift

Vid kostnadsbaserad uthyrning får hyran inte påtagligt överstiga summan av kapitalkostnaden och de faktiska driftskostnaderna.

• Kapitalkostnaden beräknas som en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. Räntan kan ligga ett par procentenheter över Riksbankens referensränta.
• Driftskostnaderna omfattar exempelvis föreningsavgift, el, bredband och möbelslitage.

Beräkningen utgår alltså från marknadsvärdet och en skälig avkastning, snarare än från storleken på din egen lånebetalning. Kostnadsbaserad hyra gäller vid uthyrning av upp till två lägenheter. Från den tredje lägenheten gäller jordabalkens regler för samtliga uthyrningar.

Kontrollera också föreningens stadgar. Om stadgarna tillåter det får föreningen ta ut en andrahandsavgift på högst 10 procent av prisbasbeloppet per år och lägenhet.

Hyresrätt: din egen hyra är utgångspunkten

För en hyresrätt utgår du från hyran du själv betalar till hyresvärden.

• Vid möblerad uthyrning får påslaget vara högst 15 procent av din egen hyra.
• Tillägg för exempelvis el, bredband och parkeringsplats får högst motsvara de faktiska kostnaderna.

En andrahandshyresgäst som betalat oskälig hyra kan vända sig till hyresnämnden för att få hyran sänkt och den oskäliga delen återbetald. För avtal som tecknats efter 1 oktober 2019 kan återbetalning omfatta upp till två år bakåt från ansökningsdagen. För äldre avtal gäller ett år.

Ansökan ska göras senast tre månader efter att hyresavtalet upphörde.

3. Räkna skatten på överskottet

Hyresintäkter beskattas som inkomst av kapital med 30 procent av överskottet. Börja med intäkterna och dra sedan av de avdrag som gäller för din bostad.

Schablonavdraget är högst 40 000 kronor per år och bostad. Finns flera ägare delar de på avdraget. Undantag gäller om uthyrningen är näringsverksamhet för någon ägare.

Därutöver gäller följande:

• Bostadsrätt: Du får dra av föreningsavgiften för de dagar och den del av bostaden som hyrs ut. Gemensamma utrymmen räknas inte till den uthyrda delen. Föreningens särskilda andrahandsavgift får också dras av. Kapitaltillskott får inte dras av.
• Hyresrätt: Du får dra av den hyra du själv betalar för de uthyrda dagarna och den uthyrda delen av bostaden.

Avdragen kan inte skapa ett underskott att deklarera eller dra av. Håll också isär hyresberäkningen och deklarationen: kapitalkostnaden som används för att sätta bostadsrättens hyra ingår inte i dessa skatteavdrag.

Särskilda avdrag i en oäkta förening

En bostad i en oäkta bostadsrättsförening räknas inte som privatbostad. Där medges inget schablonavdrag. I stället får du dra av:

• årsavgiften, med kapitaltillskott borträknade,
• utdelning i form av bostadsförmån,
• reparationer och underhåll som direkt beror på uthyrningen,
• föreningens andrahandsavgift.

De sammanlagda avdragen får högst motsvara hyresintäkten. Överskottet deklareras vid punkt 7.3.

Spara underlagen för uthyrningen i sex år. Inkomsten deklareras året efter inkomståret. I årets deklaration var sista dagen den 4 maj för den som inte hade anstånd. På Skatteverkets sida om uthyrning finns avdragsreglerna samlade.

Korttidsuthyrning kan kräva momsregistrering

Om du använder tiden utomlands till återkommande korta uthyrningar kan moms bli aktuell. Samtliga följande kriterier ska vara uppfyllda:

• Bostaden ligger i Sverige och hyrs ut möblerad.
• Uthyrningen sker mer än någon enstaka gång.
• Det gäller kortare vistelser, alltså tillfällig logi.
• Du marknadsför boendet med dygns- eller veckopris, eller erbjuder tjänster som städning, byte av sänglinne och annan service.

När dessa kriterier är uppfyllda och årsomsättningen överstiger 120 000 kronor under kalenderåret eller något av de två föregående åren ska du registrera dig för moms hos Skatteverket samt redovisa och betala moms. Momsen ska betalas från och med den uthyrning som gör att gränsen passeras.

Inför avresan börjar du hos styrelsen eller hyresvärden med den period du vill hyra ut. När perioden är godkänd räknar du hyran enligt reglerna för din bostad och sparar beräkningen tillsammans med underlagen för intäkter och avgifter. De godkända uthyrningsdagarna blir sedan också utgångspunkten när du räknar fram avdraget för föreningsavgiften eller förstahandshyran.