Izdajete stan dok ste u inostranstvu? Evo kako da poštujete pravila

Obaveze zakupca koji ima ugovor direktno sa stanodavcem važe i tokom boravka u inostranstvu. Ako svoj unajmljeni stan, odnosno hyresrätt, za to vrijeme izdate u podnajam, i dalje ste odgovorni za to da stanodavac dobije kiriju. Možete ostati i bez ugovora ako podstanar ne poštuje svoje obaveze.

1. Pribavite dozvolu za period odsustva

Za izdavanje stana drugoj osobi potrebna vam je saglasnost uprave stambenog udruženja ili stanodavca. To važi i ako stan nekome ustupate bez naknade. Ako ne dobijete saglasnost, možete zatražiti dozvolu od hyresnämnden, tijela za sporove iz oblasti najma.

Ako hyresrätt izdate u podnajam bez saglasnosti ili dozvole, rizikujete gubitak ugovora o najmu. Kod stana tipa bostadsrätt posljedica može biti gubitak prava na stan.

Za izdavanje stana tipa bostadsrätt morate imati razlog. To može biti privremeni rad ili studiranje u drugom mjestu, probni zajednički život s partnerom, izdavanje bliskoj osobi ili nemogućnost da stan lako prodate zbog stanja na tržištu. Kao orijentir za „drugo mjesto” navodi se udaljenost od najmanje 8–10 švedskih milja i više od 90 minuta putovanja u jednom smjeru.

Od 1. jula 2026. važe pravila koja ograničavaju mogućnost udruženja da odbije produženje dozvole samo zato što je stan ranije bio izdavan. Razlog za izdavanje i dalje mora postojati. Ranije izdavanje može se uzeti u obzir ako je trajalo znatno duže, na primjer pet godina; jedna do dvije godine ne smatraju se dugim periodom. Udruženje može imati i opravdan razlog za odbijanje, na primjer ako u manjem udruženju već ima mnogo stanova koji se izdaju drugim osobama.

Preporučuje se izdavanje dozvole na godinu dana, čak i kada, na primjer, studije traju duže.

Za izdavanje stana tipa hyresrätt potrebni su naročito opravdani razlozi. Primjeri su bolest, probni zajednički život s partnerom ili rad i studiranje u drugom mjestu. Hyresnämnden obično izdaje dozvolu na najviše godinu dana odjednom, a ukupno na najviše tri godine. Posebne okolnosti, poput dužeg rada po službenoj dužnosti u inostranstvu, mogu opravdati izuzetak.

Kada se korištenje stana smatra podnajmom?

Kada druga osoba samostalno koristi stan, riječ je o podnajmu. Za stanove tipa bostadsrätt od 1. jula 2026. važi izričito pravilo: ako u stanu ne živite stalno ili ga ne koristite za stanovanje u značajnoj mjeri, ustupanje stana uvijek se smatra samostalnim korištenjem.

Orijentir za korištenje u značajnoj mjeri jeste najmanje 80–100 dana godišnje ili 2–3 dana sedmično. Ako primite stanara, a sami nastavite živjeti u dijelu stana, dozvola u pravilu nije potrebna.

2. Odredite kiriju prema vrsti stana

Bostadsrätt: kapital i stvarni tekući troškovi

Kada se kirija određuje na osnovu troškova, ne smije znatno premašivati zbir troška kapitala i stvarnih tekućih troškova.

• Trošak kapitala računa se primjenom primjerene stope prinosa na tržišnu vrijednost stana. Ta stopa može biti nekoliko procentnih poena iznad referentne kamatne stope švedske centralne banke Riksbanken.
• Tekući troškovi obuhvataju, na primjer, naknadu stambenom udruženju, struju, širokopojasni internet i habanje namještaja.

Obračun, dakle, polazi od tržišne vrijednosti i primjerenog prinosa, a ne od iznosa vaše rate kredita. Kirija zasnovana na troškovima primjenjuje se kada izdajete do dva stana. Od trećeg stana nadalje, pravila zakona jordabalken, koji uređuje nekretnine, važe za sve stanove koje izdajete.

Provjerite i statut udruženja. Ako statut to dopušta, udruženje može naplatiti naknadu za izdavanje drugoj osobi u iznosu od najviše 10 posto iznosa prisbasbelopp godišnje po stanu, odnosno zakonskog osnovnog iznosa usklađenog s cijenama.

Hyresrätt: polazište je kirija koju sami plaćate

Kod stana tipa hyresrätt polazite od kirije koju sami plaćate stanodavcu.

• Ako izdajete namješten stan, uvećanje može iznositi najviše 15 posto vaše kirije.
• Dodaci za, na primjer, struju, širokopojasni internet i parking ne smiju premašiti stvarne troškove.

Podstanar koji plaća neprimjereno visoku kiriju može se obratiti tijelu hyresnämnden radi sniženja kirije i povrata preplaćenog dijela. Za ugovore sklopljene nakon 1. oktobra 2019. povrat može obuhvatiti do dvije godine unazad od dana podnošenja zahtjeva. Za starije ugovore povrat može obuhvatiti najviše godinu dana unazad.

Zahtjev treba podnijeti najkasnije tri mjeseca nakon prestanka ugovora o najmu.

3. Izračunajte porez na višak prihoda

Prihod od izdavanja oporezuje se kao prihod od kapitala, po stopi od 30 posto na višak prihoda nakon odbitaka. Pođite od ukupnog prihoda, pa oduzmite odbitke koji važe za vaš stan.

Paušalni odbitak iznosi najviše 40 000 kruna godišnje po stanu. Ako ima više vlasnika, dijele taj odbitak. Izuzetak važi ako izdavanje za nekog od vlasnika predstavlja poslovnu djelatnost.

Osim toga, važi sljedeće:

• Bostadsrätt: Možete odbiti naknadu stambenom udruženju za dane i dio stana koji izdajete. Zajedničke prostorije ne računaju se u izdati dio. Možete odbiti i posebnu naknadu koju udruženje naplaćuje za izdavanje drugoj osobi. Uplate u kapital udruženja ne mogu se odbiti.
• Hyresrätt: Možete odbiti kiriju koju sami plaćate za dane izdavanja i za izdati dio stana.

Odbici ne mogu stvoriti gubitak koji biste prijavili ili odbili od poreza. Razdvojite i obračun kirije od poreske prijave: trošak kapitala koji koristite za određivanje kirije za bostadsrätt ne ulazi u ove poreske odbitke.

Posebni odbici u udruženju kategorije oäkta

Stan u stambenom udruženju koje je poreski svrstano u kategoriju oäkta bostadsrättsförening ne smatra se privatnim stambenim prostorom. Za njega nema paušalnog odbitka. Umjesto toga možete odbiti:

• godišnju naknadu, bez uplata u kapital udruženja,
• raspodijeljenu dobit u obliku stambene pogodnosti,
• troškove popravki i održavanja koji nastaju neposredno zbog izdavanja,
• naknadu udruženju za izdavanje drugoj osobi.

Ukupni odbici ne smiju premašiti prihod od kirije. Višak prihoda prijavljuje se pod tačkom 7.3.

Dokumentaciju o izdavanju čuvajte šest godina. Prihod prijavljujete u godini nakon one u kojoj je ostvaren. Za ovogodišnju poresku prijavu posljednji rok bio je 4. maj za sve koji nisu imali odobreno odgađanje. Pravila o odbicima objedinjena su na stranici o izdavanju koju vodi Skatteverket (švedska poreska uprava).

Kratkoročno izdavanje može zahtijevati registraciju za PDV

Ako tokom boravka u inostranstvu stan više puta izdajete na kratke periode, može nastati obaveza plaćanja PDV-a. Moraju biti ispunjeni svi sljedeći uslovi:

• Stan se nalazi u Švedskoj i izdajete ga namještenog.
• Izdavanje nije tek jednokratno ili sasvim sporadično.
• Riječ je o kraćim boravcima, odnosno privremenom smještaju.
• Smještaj oglašavate s cijenom po danu ili sedmici, ili nudite usluge poput čišćenja, zamjene posteljine i drugih usluga.

Ako su ovi uslovi ispunjeni, a godišnji promet premaši 120 000 kruna u tekućoj kalendarskoj godini ili u nekoj od dvije prethodne godine, morate se registrovati za PDV kod Skatteverket te prijavljivati i plaćati PDV. PDV se plaća počevši od izdavanja kojim prelazite taj prag.

Prije odlaska prvo se obratite upravi udruženja ili stanodavcu i navedite period u kojem želite izdavati stan. Kada dobijete odobrenje za taj period, izračunajte kiriju prema pravilima za svoju vrstu stana i sačuvajte obračun zajedno s dokumentacijom o prihodima i naknadama. Odobreni dani izdavanja zatim su i polazište za obračun odbitka za naknadu udruženju ili kiriju koju plaćate po osnovnom ugovoru.