Kupovina nekretnine na Balkanu iz Švedske – šta morate provjeriti prije nego što platite

Kupovina stana uz more, kuće u rodnom kraju ili nekretnine za buduću penziju privlačna je mnogima koji žive u Švedskoj, a imaju porodicu ili korijene na Balkanu.

Problem je što takva kupovina često izgleda jednostavnije nego što zaista jeste.

Nekretnina se pronađe preko rodbine, Facebooka, agencije ili nekog poznanika. Prodavac traži kaparu što prije. Neko kaže da je “sve u redu” i da se papiri mogu riješiti kasnije.

Upravo tada treba usporiti.

Kupovina nekretnine na Balkanu može biti dobra odluka, ali se pravila razlikuju od zemlje do zemlje, a iza naizgled jednostavne prodaje mogu stajati pitanja vlasništva, građevinskih dozvola, dugova, suvlasnika, poreza, punomoći i registracije.

Zato nije najvažnije samo koliko nekretnina košta.

Najvažnije je da znate tačno šta kupujete – i da se zaista možete upisati kao vlasnik.

Ne plaćajte kaparu prije provjere vlasništva

Prvo što treba provjeriti jeste ko je stvarno upisan kao vlasnik nekretnine ili zemljišta.

Nemojte polaziti od toga ko ima ključeve, ko živi u kući ili za koga porodica kaže da je vlasnik.

Provjerite službeni registar nekretnina.

U Hrvatskoj se vlasništvo provjerava kroz zemljišne knjige, u Srbiji kroz katastar, a i druge zemlje regiona imaju svoje službene registre.

Provjerite:

• ko je upisan kao vlasnik
• postoje li suvlasnici
• na koju se tačno nekretninu, stan ili parcelu upis odnosi
• odgovara li upisana površina onome što se prodaje
• postoje li hipoteke, tereti ili druga upisana prava
• ima li prodavac pravo prodati cijelu nekretninu

Ako postoji više vlasnika, nije dovoljno da jedan od njih kaže da je saglasan.

Provjerite da li su kuća ili stan legalni

To što neko godinama živi u kući ne znači automatski da je sve pravilno evidentirano.

Mogu postojati dograđeni spratovi, garaže, terase ili čak cijeli objekti koji nisu usklađeni sa službenim podacima.

To može postati problem kada nekretninu kasnije želite prodati, založiti ili pravilno upisati.

Zato tražite dokumentaciju koja pokazuje pravni status objekta.

Nazivi dokumenata razlikuju se od zemlje do zemlje, ali suština je ista:

Da li je nekretnina koju vidite ista ona nekretnina koju službene evidencije poznaju?

Ne kupujte samo ono što vidite na licu mjesta

Česta greška je gledati kuću, a ne provjeriti zemljište.

Kuća može stajati na više parcela.

Prilazni put može prelaziti preko tuđe zemlje.

Garaža, bunar, dvorište ili parking mogu se nalaziti izvan parcele koju zapravo kupujete.

Zato zatražite broj parcele i provjerite mapu zajedno sa podacima iz registra.

To je posebno važno kod kuća, zemljišta i starijih porodičnih nekretnina.

Posebno pazite kod nasljedstva i više suvlasnika

Na Balkanu postoji mnogo nekretnina koje su prelazile s generacije na generaciju.

To može značiti da osoba koja vam pokazuje kuću posjeduje samo dio nekretnine, dok ostali dijelovi pripadaju braći, sestrama, rođacima ili nasljednicima koji žive u drugim državama.

Provjerite da li je nasljedni postupak zaista završen i upisan.

Usmena rečenica “svi iz porodice su saglasni” nije isto što i valjan potpis svih osoba čija je saglasnost potrebna.

Provjerite smijete li kupiti baš tu vrstu nekretnine

Nije uvijek dovoljno to što živite u Švedskoj.

Vaše državljanstvo može uticati na pravila koja važe u zemlji u kojoj kupujete.

Različita pravila mogu postojati posebno za:

• poljoprivredno zemljište
• šumsko zemljište
• građevinske parcele
• nekretnine u posebnim područjima
• kupovinu od strane stranih državljana ili firmi

Zato provjerite pravila prema svom državljanstvu i tačnoj vrsti nekretnine prije nego što bilo šta potpišete.

Koristite pravnika koji radi za vas

Agent prodavca ne radi automatski u vašem interesu.

Isto važi i za pravnika prodavca ili druge osobe koje su uključene u njegov dio posla.

Kod veće kupovine vlastiti lokalni pravnik koji poznaje nekretninske poslove često je mala stavka u odnosu na cijenu same nekretnine.

Tražite da provjeri:

• vlasništvo
• postojeće terete
• kupoprodajni ugovor
• ovlaštenje prodavca
• registrirani status nekretnine
• šta je potrebno da se vi upišete kao novi vlasnik

Najvažnije je da pravnik bude nezavisan od prodavca i agenta.

Kapara mora imati jasne uslove

“Pošaljite 5.000 eura i skidamo oglas.”

To može zvučati jednostavno.

Ali prije nego što uplatite kaparu, mora biti jasno napisano:

• ko prima novac
• na koju nekretninu se uplata odnosi
• da li se iznos odbija od ukupne kupoprodajne cijene
• kada se plaća ostatak
• šta se dešava ako prodavac odustane
• šta se dešava ako otkrijete pravni problem
• pod kojim uslovima se kapara vraća

Ne šaljite veće iznose na privatni račun samo zato što vas neko uvjerava da će se “sve riješiti”.

Provjerite gdje novac ide

Banke mogu postavljati pitanja i kada novac šaljete iz Švedske i kada se veći iznosi primaju u drugoj državi.

Zato je dobro imati dokaz o porijeklu novca i razlogu uplate.

Sačuvajte:

• kupoprodajni ugovor
• ugovor ili potvrdu o kapari
• bankovne transfere
• dokumentaciju o načinu finansiranja
• račune i potvrde
• eventualne dokumente o kreditu, poklonu ili prodaji iz koje je kupovina finansirana

Plaćajte na način koji se kasnije može pratiti.

Gotovina i prebacivanje novca preko više privatnih osoba mogu buduću provjeru učiniti mnogo težom.

Ne zaboravite troškove oko same cijene

Nekretnina koja košta 100.000 eura ne mora vas na kraju koštati samo 100.000 eura.

U računicu uključite i moguće troškove za:

• porez pri kupovini
• pravnika
• notara
• registraciju
• agenciju
• prevode
• bankovne transfere i konverziju valute
• osiguranje
• lokalne naknade
• renoviranje
• dokumentaciju koju možda treba naknadno riješiti

Vrsta i visina tih troškova razlikuju se od zemlje do zemlje.

Provjerite dugove povezane s nekretninom

Tražite dokumentaciju o tekućim troškovima i provjerite postoje li neplaćene obaveze.

To mogu biti:

• struja
• voda
• komunalne naknade
• odvoz otpada
• naknade za održavanje zgrade
• lokalni porezi
• dugovanja prema upravitelju ili zajednici stanara

Koji dug pripada prethodnom vlasniku, a koji može stvoriti problem novom vlasniku, razlikuje se među državama.

Zato to provjerite prije konačne isplate.

Punomoć može biti praktična – ali mora biti precizna

Ako živite u Švedskoj, možda ne možete putovati za svaki korak kupovine.

Zato se često koristi punomoć.

Ali nemojte davati široku punomoć bez jasnog razumijevanja šta druga osoba smije uraditi u vaše ime.

Punomoć bi trebala precizno navesti ovlaštenja, na primjer:

• potpisivanje određenog ugovora
• predavanje dokumenata
• zastupanje pred određenom institucijom
• provođenje registracije vlasništva

Provjerite i da li su potrebni notarska ovjera, apostille, legalizacija ili ovlašteni prevod dokumenta iz Švedske.

Novogradnja zahtijeva drugačiju provjeru

Ako stan još nije završen, ne kupujete samo nekretninu.

Kupujete i obećanje o tome šta će tek biti izgrađeno.

Provjerite:

• ko je vlasnik zemljišta
• postoji li građevinska dozvola
• ko je investitor
• šta tačno ulazi u kupoprodajnu cijenu
• predviđeni rok završetka
• plan plaćanja
• posljedice kašnjenja
• šta se dešava ako projekat nikada ne bude završen

Ne plaćajte velike dijelove cijene samo na osnovu brošure, vizualizacije ili obećanja prodavca.

Potpis ugovora nije uvijek kraj kupovine

Potpisan kupoprodajni ugovor ne znači automatski da ste već upisani kao vlasnik.

Nakon potpisivanja mora se provesti i odgovarajuća registracija prema pravilima države u kojoj se nekretnina nalazi.

Zato se pobrinite da neko prati postupak sve dok ne dobijete potvrdu da je promjena vlasništva stvarno provedena.

A šta je sa Švedskom?

Ako živite u Švedskoj, sama kupovina nekretnine u inostranstvu ne znači automatski da plaćate švedski porez na samu nekretninu.

Ali situacija se može promijeniti ako nekretninu počnete iznajmljivati ili je kasnije prodate.

Prihodi od iznajmljivanja i dobit od prodaje nekretnine u inostranstvu mogu biti relevantni za švedsku poresku prijavu.

Zato dokumentaciju čuvajte od prvog dana.

Posebno sačuvajte:

• kupoprodajni ugovor
• dokaz o cijeni i plaćanju
• troškove povezane s kupovinom
• račune za renoviranje
• dokumentaciju o budućem iznajmljivanju
• dokumentaciju o eventualnoj kasnijoj prodaji

Između kupovine i dana kada vam ti podaci zatrebaju može proći mnogo godina.

Prije plaćanja – provjerite ovih deset stvari

• Da li je prodavac upisan kao vlasnik?
• Postoje li drugi suvlasnici?
• Postoje li hipoteke, tereti ili druga prava?
• Da li su stan ili kuća pravilno registrirani?
• Odgovaraju li stvarna površina i parcela službenim podacima?
• Smijete li kao kupac posjedovati baš tu vrstu nekretnine?
• Je li nezavisni pravnik pregledao dokumentaciju?
• Jesu li uslovi kapare napisani?
• Znate li tačno koji porezi i dodatni troškovi dolaze uz kupovinu?
• Postoji li jasan postupak da se nakon kupovine upišete kao vlasnik?

Ako na bilo koje od ovih pitanja nemate jasan odgovor, prerano je slati novac.

Najskuplja nekretnina može biti ona koja je izgledala najjeftinije

Nekretnina na Balkanu može biti dom, investicija ili način da zadržite vezu s mjestom iz kojeg potičete.

Ali nemojte kupovati samo na osnovu povjerenja u porodicu, poznanika ili prodavca.

Pogled na more, dobra cijena ili rečenica “ne brini, sve je čisto” ne mogu zamijeniti uredne registre, dokumentaciju i ugovor.

Mnogo je lakše postaviti deset neugodnih pitanja prije kupovine nego kasnije dokazivati šta ste zapravo kupili nakon što je novac već uplaćen.

TREBA ZNATI

Ne plaćajte kaparu prije nego što provjerite ko je vlasnik nekretnine i postoje li upisani tereti.

Po mogućnosti angažujte vlastitog, nezavisnog pravnika – ne oslanjajte se samo na agenta ili osobu koju preporučuje prodavac.

Provjerite i pravni status objekta. To što kuća fizički postoji ne znači automatski da je sve pravilno registrirano.

Sačuvajte sve ugovore i dokaze o plaćanju od prvog dana. Ako nekretninu kasnije iznajmljujete ili prodate, dokumentacija vam može trebati i u Švedskoj.

ČINJENICE

Pravila za kupovinu nekretnina razlikuju se među balkanskim državama i mogu zavisiti i od državljanstva kupca i vrste nekretnine.

Posebna ograničenja mogu postojati za određene vrste zemljišta ili za kupce koji nisu državljani države u kojoj kupuju.

Ako živite i plaćate porez u Švedskoj, prihodi od iznajmljivanja ili buduća prodaja nekretnine u inostranstvu mogu imati posljedice za švedsku poresku prijavu.

Aktuelna pravila uvijek treba provjeriti za konkretnu državu i konkretnu nekretninu prije kupovine.