Izdavanje unajmljenog stana dok isprobavate život u inostranstvu – koja pravila važe
Za izdavanje unajmljenog stana u podzakup morate imati opravdane razloge. Evo pravila o odobrenju, stanarini i vašoj odgovornosti ako želite zadržati stan tokom privremenog preseljenja ili probnog zajedničkog života u inostranstvu.
Redakcija Balkan Magasineta · 20. oktobra 2026. · 3 min čitanja
Slušaj tekst
Čitanje · oko 0:00
Čak i ako prijateljima besplatno ustupite svoj unajmljeni stan u Švedskoj dok boravite u inostranstvu, za to vam treba odobrenje. Zato se prvo obratite stanodavcu. Ako vas odbije, možete zatražiti dozvolu od Hyresnämnden, tijela nadležnog za sporove iz oblasti najma.
Odobrenje morate dobiti prije nego što stan ustupite drugoj osobi. Izdavanje bez dozvole može vas koštati prava na najam stana.
Kada se ustupanje stana smatra podzakupom?
Kod unajmljenog stana, odnosno hyresrätt, presudno je da li i sami u njemu živite. Ako izdajete dio stana i nastavljate živjeti u njemu, to se u pravilu smatra smještajem sustanara, odnosno inneboende. Tada vam ne treba saglasnost stanodavca, pod uslovom da mu time ne nanosite štetu.
Međutim, ako sami ne koristite stan za stanovanje, a ustupite ga drugoj osobi na samostalno korištenje, riječ je o podzakupu, odnosno andrahandsuthyrning. To važi i ako ustupite samo dio stana. Dakle, ostavljanje jedne prazne sobe za sebe tokom boravka u inostranstvu ne oslobađa vas obaveze da pribavite dozvolu.
Hyresrätt: presudni su razlog i dužina boravka
Da bi Hyresnämnden odobrio izdavanje unajmljenog stana u podzakup, morate imati opravdane razloge (beaktansvärda skäl). To mogu biti:
- Privremeni posao ili studiranje u drugom mjestu.
- Probni zajednički život s partnerom ili partnericom.
- Duži boravak u inostranstvu.
- Bolest.
Duži boravak u inostranstvu mora trajati određeno vrijeme: najmanje nekoliko mjeseci, a prema praksi u pravilu najmanje šest mjeseci. Zato navedite i razlog odsustva i period u kojem želite izdavati stan.
Ponovljeni zahtjevi podliježu strožoj procjeni. U predmetu RH 2020:21 stanar je već dva puta dobio dozvolu da izda stan na po šest mjeseci. Apelacioni sud ocijenio je da zdravstveni razlozi koji nisu potkrijepljeni dokazima nisu dovoljni za još jedno izdavanje. Zato potvrde i drugi dokumenti koji potkrepljuju vaše razloge imaju posebnu važnost kada ponovo podnosite zahtjev.
Vaša odgovornost za plaćanje i uslovi izdavanja
Kao osoba koja ima ugovor o najmu direktno sa stanodavcem, i dalje u potpunosti odgovarate za plaćanje stanarine. Stanodavac može odbiti predloženu osobu za podzakup ako postoje osnovane sumnje da neće uredno koristiti stan i poštovati pravila. Međutim, ne može je odbiti zbog moguće nemogućnosti plaćanja stanarine, jer odgovornost za plaćanje ostaje na vama.
Za ugovore o najmu sklopljene nakon 1. oktobra 2019. izdavanje bez dozvole znači gubitak prava na najam, osim ako možete dokazati da za taj propust imate valjano opravdanje.
Stanarina koju naplaćujete ne smije prelaziti razuman iznos (skälig hyra). Ako naplaćujete više, možete biti obavezani da vratite preplaćeni iznos, a rizikujete i otkaz ugovora o najmu. Uz to, kažnjivo je tražiti ili primiti dodatnu naknadu za sklapanje ugovora o podzakupu.
Ako podzakup traje duže od dvije godine, osoba kojoj izdajete stan stiče besittningsskydd, odnosno pravo na zaštitu nastavka najma. Kod takvog izdavanja trebalo bi sastaviti pisani sporazum kojim se ta osoba odriče te zaštite.
Prije predaje ključeva
Stan predajte tek kada dobijete odobrenje: prvo pribavite dozvolu za konkretnu osobu i period izdavanja, a zatim provjerite da li je ugovor usklađen s dozvolom i da li je stanarina razumna. Morate unaprijed urediti i kako ćete plaćati stanarinu stanodavcu tokom odsustva – ta odgovornost ostaje na vama i kada su ključevi kod nekog drugog.